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Vous souhaitez créer votre propre entreprise ? Vous aimeriez exercer dans le domaine de l’immobilier ? Pourquoi ne pas lancer une SCI ? Si tel est votre choix, voici un article qui pourra vous être utile pour ce qui est de la fiscalité de votre entreprise, notamment la déclaration d’impôt à faire chaque année en fonction des résultats obtenus.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI est une société civile immobilière qui a comme objet un bien immobilier. Elle fait partie des sociétés civiles de patrimoine. En tant qu’entreprise, il faut au moins deux personnes pour la constituer. Il est aussi obligatoire d’établir des statuts pour déterminer certains points lors de sa création, notamment sa dénomination sociale, les apports de chaque associé, le siège social, la durée de vie de l’entreprise, le capital ainsi que les différentes modalités relatives à son fonctionnement.
À quoi sert une SCI ?
Le principal but d’une SCI est de tirer profit des loyers du bien acheté. La constitution d’une SCI ne peut pas se faire que pour l’achat et la détention des biens immobiliers. Pour information, toute activité commerciale est exclue de la SCI. De ce fait, vous n’avez pas la possibilité d’acheter un appartement dans l’unique but de le revendre, car il s’agit dans ce cas d’une activité commerciale. Cependant, l’achat d’un terrain pour y construire dans le but de revendre par la suite n’est pas interdit par la loi.
Les déclarations d’impôts d’une SCI
Dans le cas où vous êtes associé, que vous soyez gérant ou non, les bénéfices que vous allez encaisser vont entrer dans l’ensemble de votre revenu global. En effet, ils vont être considérés comme étant vos revenus fonciers au niveau de votre déclaration à l’impôt sur le revenu. N’hésitez pas à consulter un guide sur l’imposition de la SCI pour être au courant de l’impôt sur les sociétés civiles immobilières.
Notez tout de même que lorsqu’un associé est une société, soit une personne morale, les bénéfices sont appelés bénéfices commerciaux et industriels. De ce fait, ils sont imposés au régime réel.
Par contre, dans le cas où vous êtes gérant non associé, il vous serait alors obligatoire de payer de l’impôt sur le revenu pour la somme que vous allez percevoir comme salaire. Celui-ci sera en fait une charge déductible pour votre SCI.
À titre d’information, la SCI est généralement avantageuse, du point de vue fiscal. Cependant, il ne s’agit pas d’une solution miracle afin d’échapper à l’impôt.
Fiscalité de la SCI et le principe de la transparence
Lors des différentes étapes de création de votre société civile immobilière, il est indispensable d’opter pour le régime d’imposition de votre SCI. Notez que par défaut, la fiscalité SCI est transparente. De ce fait, chaque associé est imposé selon sa qualité, quelle que soit la finalité de l’entreprise.
Dans le cas où vous êtes une SCI soumise à l’IR, vous ne payez pas d’impôt, de manière directe. Chaque associé de votre SCI est alors imposé aussi bien en fonction de sa qualité et de sa quote-part au sein de la société.
En effet, les particuliers, les micro-entreprises ainsi que les entreprises qui relèvent des bénéfices non-commerciaux, sont imposés en fonction des règles des impôts fonciers. Une déduction des déficits peut être réalisée sur les revenus des associés dans la limite d’environ 10 700 euros par an. Par contre, les autres entreprises sont imposées en fonction des règles du régime d’imposition correspondant : BIC, IS, etc. De ce fait, chacun des associés de la SCI doit procéder à la déclaration de sa quote-part de résultat lors de la déclaration de ses revenus ou de ses résultats.
Comment faire pour choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés ?
Vous hésitez entre l’IS et l’IR pour l’imposition de votre SCI ? Notez qu’en immatriculant une SCI, de nombreuses personnes vont décider de conserver l’imposition à l’impôt sur le revenu pour les premières années de la vie de la société. Il est important de noter que pour une jeune SCI, les charges sont plus importantes. Ceci est dû à l’emprunt servant à acheter le(s) bien(s) immobilier(s). De ce fait, il est souvent intéressant que votre société civile immobilière soit soumise au régime de l’IR.
Cela est d’autant plus logique et vrai lorsque la SCI engendre des pertes à la place des bénéfices. Les pertes d’une SCI peuvent effectivement entraîner la réduction du montant correspondant aux revenus imposables des associés, sous certaines conditions.
Par contre, l’option à l’impôt sur les sociétés est généralement choisie si les associés ont chacun personnellement un taux d’imposition qui est supérieur à 28%. Dans cette situation, l’imposition des bénéfices dans une société est souvent moins coûteuse.
En plus de cela, l’un des plus grands intérêts de l’impôt des sociétés ou IS se trouve essentiellement dans la possibilité de procéder à l’amortissement de l’immeuble. Il s’agit ici de déduire un montant qui correspond à la perte ou à l’usure de valeur du bien immobilier.
Dans le cas où vous réalisez des bénéfices avec par exemple une activité de location, il se peut que vous puissiez procéder à la réduction du montant du bénéfice annuel de votre SCI. Toutefois, lors de la cession de l’immeuble, l’option IS peut engendrer une imposition beaucoup plus importante sur ce qui est de la plus-value.
