Impôts, retraite, immobilier : ce que 2026 réserve aux Français

8 janvier 2026
Frantz Bouhallier
Investissement

Sommaire

L’année 2026 s’annonce complexe sur le plan fiscal et patrimonial. Entre des réformes déjà actées, des mesures qui restent en discussion, et des impacts concrets pour les revenus du capital (flat tax), les retraités, ou encore les propriétaires immobiliers, beaucoup de Français s’interrogent : que faut-il anticiper, ce qui est sûr et ce qui pourrait évoluer ?

Cet article vous propose une analyse claire et complète pour y voir clair avant les déclarations et décisions patrimoniales à venir.

1) Flat tax et revenus du capital : ce qui change et ce qui pourrait changer

Bref rappel : flat tax aujourd’hui

En France, les revenus du capital (dividendes, intérêts, plus-values mobilières) sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé flat tax, qui se compose de :

12,8 % d’impôt sur le revenu,
17,2 % de prélèvements sociaux,
soit un total de 30 %.

C’est une forme de taxation simple et fixe qui s’applique par défaut si vous ne choisissez pas le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Suivre l’évolution de ces changements permet un meilleur décodage des règles fiscales et bancaires et donc une meilleure adaptation de votre stratégie. Des sites spécialisés sur ce sujet, comme ComparateurBanque.com permettent d’y voir plus clair.

Hausse de la flat tax : déjà acté ou en débat ?

Pour 2026, plusieurs éléments fiscaux sont sur la table, mais tous ne sont pas encore définitivement adoptés.

Ce qui est déjà acté (à date)

Les députés ont voté en commission la hausse de la CSG sur les revenus du capital, ce qui impliquerait une augmentation du taux global de la flat tax de 30 % à 31,4 %.

Cela vient d’une mesure du Projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) 2026, qui vise à augmenter les cotisations sociales appliquées aux revenus du capital.

Ce qui reste incertain

Il existe d’autres pistes de renforcement de la fiscalité du capital avec des propositions (non adoptées) envisageant une flat tax à 36 % ou plus, ou des taxations différenciées selon le type de placement.

Ce qui est sûr pour l’instant, c’est que la flat tax pourrait augmenter légèrement, mais il n’existe pas de texte définitivement adopté qui ferait passer la taxation à 36 % ou à un autre niveau drastique. La situation peut encore évoluer au fil des débats parlementaires, jusqu’à l’adoption finale du Budget 2026.

Conséquences concrètes pour les épargnants

Si une hausse de la flat tax est confirmée :

Vos dividendes, intérêts et plus-values mobilières seraient moins rémunérateurs net d’impôts.
Les stratégiques d’arbitrage fiscal pourraient changer, avec des enveloppes fiscales plus avantageuses (PEA, assurance-vie) qui deviennent encore plus attractives.

C’est une donnée à intégrer pour choisir entre une assurance-vie, un PEA ou un compte-titre selon votre situation.

2) Retraite et fiscalité : entre mesures validées et incertitudes

Pensions de retraite : abattement et traitement fiscal

Pour 2026, plusieurs éléments du régime fiscal des retraites sont confirmés, d’autres sont encore en discussion.

Évolutions déjà actées

L’abattement de 10 % sur les pensions de retraite est maintenu cette année, avec un plancher de 450 € par personne et un plafond de 4 399 € par foyer fiscal.
Cet abattement réduit l’assiette imposable des pensions au titre de l’impôt sur le revenu, ce qui permet à de nombreux retraités de payer moins d’impôt.
En parallèle, il existe des abattements supplémentaires fiscaux spécifiques pour certains retraités plus âgés ou avec de faibles ressources, ce qui peut conduire à une exonération totale ou partielle de la taxe foncière sous conditions de RFR.

Ce qui a été débattu mais reste incertain

Une proposition avait visé à transformer l’abattement de 10 % en un forfait de 2 000 €, voire 3 000 €, mais ce type de réforme a été amendé ou ajusté lors des discussions parlementaires.
Cette mesure n’est pas définitivement adoptée à ce stade et pourrait encore être modifiée suivant le texte final du budget.

Exonération de la CSG pour les retraités

Un élément favorable aux retraités est la possibilité d’une exonération partielle ou totale de la CSG, de la CRDS et de la CASA selon le revenu fiscal de référence (RFR).

Si votre RFR est inférieur à certains seuils ajustés en 2026, vous pourriez ne pas payer ces cotisations sociales sur vos pensions, ce qui améliore votre revenu disponible.

C’est une mesure déjà intégrée dans le système fiscal 2026, mais qui varie beaucoup selon les situations individuelles, notamment l’âge et le niveau de revenu fiscal.

Âge de départ à la retraite : statu quo pour l’instant

Du côté des régimes de retraite, la réforme controversée de 2023 qui visait à relever l’âge de départ n’a pas été mise en œuvre pour 2026.

Cela signifie que, pour le moment, les règles actuelles de départ en retraite restent en place, et l’âge légal de départ à la retraite n’augmente pas cette année.

Cependant, ce point pourrait revenir dans la discussion politique selon les échéances électorales et les compromis budgétaires à venir.

3) Immobilier : fiscalité, taxe foncière, plus-values et incertitudes

Le secteur immobilier est l’un des domaines où la fiscalité évolue le plus souvent, et 2026 ne fait pas exception.

Taxe foncière et impôts locaux : revalorisation et ajustements

La taxe foncière est un impôt local dû par les propriétaires, qui dépend notamment de la valeur locative cadastrale du bien.

Ce qui change en 2026

Les plafonds de revenu fiscal de référence (RFR) pour bénéficier d’exonérations de taxe foncière vont être revalorisés, ce qui signifie que plus de propriétaires modestes ou retraités pourraient être exonérés partiellement ou totalement s’ils remplissent les conditions.

Ce qui reste à confirmer

La mise à jour des bases de calcul de la taxe foncière elle-même est en cours d’examen par l’administration fiscale. Certains experts anticipent une modification de la valeur locative cadastrale, ce qui pourrait faire augmenter le montant de vos taxes foncières même si les taux locaux n’augmentent pas.

Cette mesure dépend des décisions des collectivités locales et des décrets d’application, et n’est pas totalement figée à ce stade.

Taxation des plus-values immobilières : nouvelles règles à l’horizon

L’imposition des plus-values immobilières (hors résidence principale) est aussi au cœur des débats pour 2026.

En règle générale, les plus-values réalisées à la revente sont taxées à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, mais des abattements pour la durée de détention s’appliquent jusqu’à exonération totale après une longue période de détention.

Ce qui est prévu

Des évolutions sont envisagées pour 2026 afin de simplifier et moderniser la taxation, notamment :

Une philosophie plus favorable à la mobilité du marché plutôt qu’à la fiscalité punitive.
Possibilité de revoir les abattements en fonction de la durée de détention pour favoriser les transactions.

Ces mesures sont encore en discussion et peuvent évoluer selon les arbitrages finaux du budget 2026 et les textes d’application.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et nouvelles taxes potentielles

Le régime de l’IFI, qui remplace l’ancien ISF et concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à certains seuils, est lui aussi soumis à débat.

Ce qui pourrait changer

Des propositions visant à élargir l’assiette fiscale à des actifs jugés « improductifs » ont été avancées, incluant potentiellement certaines œuvres d’art ou crypto-actifs, même si ces mesures ne sont pas encore définitivement votées.

Ce qui reste confirmé pour l’instant

La résidence principale bénéficie toujours d’un abattement forfaitaire (par exemple 30 % de sa valeur vénale) pour le calcul de l’IFI.

L’évolution de l’IFI dépendra largement de la conclusion des discussions parlementaires sur le budget et les arbitrages politiques autour de la justice fiscale.

2026, une année de transition fiscale intense

L’année 2026 se caractérise par une mixité de mesures déjà actées et de débats ouverts dans trois grands domaines essentiels pour tous les Français.

Flat tax et revenus du capital

Une hausse probable du taux global de la flat tax à 31,4 % est déjà votée en commission.

D’autres augmentations ou modifications restent en discussion.

Retraite et fiscalité

L’abattement de 10 % sur les pensions est confirmé pour 2026, avec des plafonds maintenus.

La transformation en forfait ou d’autres réajustements sont encore en débat.

Immobilier

Les plafonds pour exonération de taxe foncière sont revalorisés.

La réforme des plus-values immobilières et l’IFI peuvent encore évoluer selon les arbitrages du budget.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant :

Anticiper vos déclarations et arbitrages fiscaux avant la publication définitive des lois,
Consulter un conseiller fiscal pour vos plans de revenus du capital ou de retraite,
Suivre les décisions locales concernant la taxe foncière.