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Investir dans la pierre est l’une des meilleures solutions pour se créer un patrimoine durable, tout en vous permettant de générer des revenus complémentaires. Vous allez pouvoir améliorer votre pouvoir d’achat quand vous quitterez la vie active. De plus, vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier sans puiser dans votre trésorerie. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier du crédit immobilier. L’idéal est d’acquérir des biens immobiliers de rapport le plut tôt possible, pour être certain qu’ils soient entièrement payés à l’heure de la retraite.
La Location en Meublé Non-Professionnelle, un statut à la fiscalité très avantageuse
La location en meublé non professionnelle est une activité commerciale et les revenus qu’elle va vous générer sont intégrés dans la catégorie des BIC, c’est-à-dire les Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ce dispositif vous permet de soustraire de votre déclaration de revenus de nombreuses charges sur les loyers que vous allez percevoir. Les impôts à payer vont ainsi être fortement réduits, contrairement à une location vide. Cet avantage fiscal LMNP est valable à la fois pour des actifs neufs et pour des LMNP anciens acquis dans le cadre d’une revente LMNP sur le marché de l’occasion. De plus, avec ce statut de Loueur Meublé Non Professionnel, vous allez de facto bénéficier de l’amortissement comptable, comme une entreprise. Les loyers que vous percevez, par exemple en achetant un bien LMNP en résidence gérée étudiante, ne sont en effet pas considérés comme des revenus fonciers : ce sont des Bénéfices industriels et Commerciaux taxables au Micro-BIC ou au régime réel simplifié. Si vous choisissez le régime réel simplifié, vous pourrez amortir comptablement la valeur de votre achat immobilier, y compris le mobilier. Cet amortissement peut vous permettre de vous affranchir de tout impôt pendant plusieurs années.
Le LMNP en résidence gérée, un bon vecteur de revenus complémentaires
Si vous êtes à la recherche de revenus complémentaires, considérez le LMNP En achetant un bien LMNP en résidence gérée étudiante. Investir dans un bien d’occasion LMNP en résidence de services va vous permettre de satisfaire ce besoin rapidement. En effet, vous n’avez pas de locataire à chercher et vous pouvez bénéficier d’un prix intéressant par rapport à l’achat dans une résidence neuve. Néanmoins, plusieurs critères sont à étudier avant de sauter le pas comme :
- la durée restante du bail ;
- l’état du bien ;
- la typologie des locataires ;
- la réputation de l’exploitant.
La résidence gérée : un investissement sans soucis
La gestion d’une résidence gérée est assurée par un gérant professionnel qui s’occupe :
- de la globalité des services proposés selon le type de résidence ;
- la continuité de l’activité ;
- la gestion locative du bien (recherche de locataire, entretien, gestion) ;
- la perception des loyers.
Vous n’avez aucune contrainte de gestion si vous investissez dans une résidence gérée. C’est l’exploitant qui s’en occupe via un bail commercial, d’une durée de 9 ans renouvelable par tacite reconduction, le cas échéant.
Investir dans une résidence gérée étudiante
Une résidence étudiante est un ensemble de logements meublés destinés à être loués à des étudiants, comme son nom l’indique. Les résidences étudiantes proposent des services adaptés aux besoins de ces derniers :
- salle de sport ;
- conciergerie ;
- bibliothèque ;
- laverie ;
- espace Wi-Fi ;
- salle de restauration ;
- et bien sûr, une adresse à proximité des lieux d’études.
Les logements dans ces résidences sont des petits studios fonctionnels et optimisés pour la vie de l’étudiant. Vous avez l’assurance d’une demande forte et durable en achetant dans ces résidences.
L’élément décisif dans le choix d’un investisseur avisé
Avant d’investir dans une résidence étudiante, il faut bien choisir son emplacement. Mieux vaut opter pour une ville renommée pour son dynamisme universitaire avec de nombreuses écoles et un grand nombre d’étudiants. De plus, il ne faut pas négliger, avant d’investir dans une résidence gérée, la présence (ou non) de transports en commun à proximité.
L’attractivité du marché de l’occasion en résidence étudiante
Le marché de l’ancien présente des avantages qu’il ne faut pas négliger. En effet, sur le marché secondaire, vous allez pouvoir bénéficier d’un logement qui a déjà “fait ses preuves”. Contrairement à un achat sur plan (VEFA) vous pouvez même visiter l’établissement. A cette occasion, vous pouvez aisément vous rendre compte de l’état de la résidence et des chambres en voyant par vous-même des meubles mis à disposition, et de leur conformité avec les besoins d’un étudiant normal. En outre, en tant qu’investisseur sur le marché LMNP de l’occasion, vous achetez la propriété d’une chambre étudiante en recevant immédiatement vos premiers loyers puisque les étudiants occupent déjà les lieux. Même si les investissements dans les résidences gérées étudiantes d’occasion ne permettent pas de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard (logement neuf uniquement), retenez que vous bénéficierez d’une décote de 20 % par rapport à un bien neuf avec une rentabilité moyenne de 5 %. Ce rendement peut donc être supérieur à celui d’un actif immobilier traditionnel qui ne dépasse pas souvent les 4%. Depuis 10 ans, il existe un marché de l’occasion en résidence gérée très actif sur le segment de la revente de LMNP.
Comment acheter un bien LMNP en résidence gérée étudiante ?
Idéalement, prenez le temps de faire appel à un professionnel de ce secteur de niche. A ce titre, Revenus Pierre peut vous accompagner dans votre projet LMNP d’occasion. Sur ce marché bien spécifique, le concours d’un expert vous permettra d’estimer la valeur de bien en LMNP de la manière la plus idoine en fonction des critères suivants :
- le loyer versé par l’exploitant ;
- l’état de l’immeuble ;
- les clauses du bail ;
- la durée restante avant le renouvellement du bail ;
- a notoriété du gestionnaire.
In fine, en passant par le marché de l’occasion pour investir en LMNP dans une résidence gérée, retenez que vous allez bénéficier d’une plus grande visibilité sur la viabilité de votre projet que dans le neuf. Vous achetez un bien immobilier dans une résidence qui a déjà fait ses preuves. Cet historique de gestion vous permet de savoir dans quoi vous mettez les pieds en vous basant sur des informations clés comme le taux d’occupation.
