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Face à la hausse des loyers, la plupart des locataires choisissent de se loger ensemble afin de se partager les frais de la location. On parle alors de colocation. Ce mode de vie est actuellement soumis à la loi Alur depuis le 6 juillet 1989. Qu’est-ce que le bail de colocation ? Zoom sur ce concept.
Colocation : qu’est-ce que c’est ?
La colocation fait référence à la location d’une habitation par de nombreux locataires. Les colocataires peuvent être des inconnus ou des personnes ayant un lien familial. Les couples mariés ne sont pas pris en compte dans ce concept. Ce dispositif locatif est en général adopté par les étudiants, les étrangers et les jeunes travailleurs. Les colocataires peuvent faire un contrat unique ou un contrat individuel avec le bailleur.
Quels sont les critères d’éligibilité pour une colocation ?
Pour qu’un logement soit éligible à la colocation, il doit disposer d’une surface de plus de 9 mètres carrés ou 20 mètres cubes (sans compter les pièces communes). La colocation peut durer jusqu’à 9 mois pour les étudiants et 1 an pour les salariés.
Qu’est-ce qu’un bail de colocation ?
Il s’agit d’un contrat dans lequel le bailleur et les locataires se mettent d’accord sur la modalité de location de la résidence principale. Le bien immobilier est considéré comme tel si les locataires ont l’intention de s’y loger pendant au moins 8 mois sur les 12 mois de l’année.
L’apport sur la loi Alur
La colocation est encadrée par la loi Alur. Elle est mise en vigueur depuis le 6 juillet 1989. Cette charte s’applique à tous les baux de colocations, que la résidence principale soit meublée ou non. La loi Alur a été mise à jour le 24 mars 2014. Il existe désormais 2 modalités de colocation : le bail unique et le bail individuel. Bail Facile accompagne les propriétaires-bailleurs dans la rédaction du contrat en mettant à disposition un outil de gestion de locative en ligne. Ce dernier est facile à utiliser. Vous n’avez qu’à remplir le formulaire, ensuite télécharger le fichier sous format PDF.
Une colocation à bail unique
La majorité des colocataires optent pour la colocation à bail unique. Cela signifie que tous les locataires signent un seul contrat. Dans ce cas, toutes les personnes qui logent dans l’habitation sont soumises aux mêmes droits et aux mêmes obligations. La convention doit être signée par le propriétaire du bien et l’ensemble des colocataires. Au cas où un locataire déciderait de ne pas signer le bail unique, alors il ne bénéficiera pas des droits relatifs à la colocation. En choisissant le bail unique, le propriétaire-bailleur ne fractionne pas le loyer entre les colocataires. Ce sont ces derniers qui décident du loyer que chacun paye (équitable ou non). Le bailleur peut ensuite recevoir le paiement en bloc.
Une colocation à bail individuel
Pour le bail individuel, chaque colocataire signe son propre contrat. Contrairement au bail unique, le loyer est dans ce cas fractionné par pièce. Avec ce type de contrat, le bailleur donne aux occupants un droit de jouissance complète sur quelques pièces (comme la chambre). Ils peuvent également accéder aux pièces communes comme la salle de bains, la cuisine, la pièce à vivre, etc. Si le locataire veut mettre fin au bail individuel, il peut faire parvenir son congé via une lettre recommandée, respectant les préavis et les conditions. De ce fait, il n’est pas obligé de trouver un remplaçant. Toutefois, s’il a la volonté de le faire, il peut bénéficier de certains avantages, comme la réduction de la durée de préavis.
Quelles sont les mentions obligatoires et les mentions facultatives dans un bail de colocation ?
Lors de la rédaction d’un bail de colocation, certains éléments doivent être mentionnés, comme :
- le nom et le prénom du propriétaire-bailleur ;
- l’adresse sociale du bailleur ou de son mandataire ;
- l’identité des occupants ;
- la durée du contrat et la date de prise d’effet ;
- les conditions de résiliation et de renouvellement ;
- la nature de l’usage (habitation ou professionnel ou les deux) ;
- le loyer et les charges liés à la colocation ;
- l’état des lieux ;
- la caution s’il y en a.
D’autres informations facultatives peuvent également être mentionnées, comme :
- le dépôt de garantie ;
- la clause de solidarité ;
- l’indexation des loyers.
Qu’est-ce qu’une clause de solidarité ?
La clause de solidarité permet au propriétaire de se protéger des risques d’impayés venant de l’un des colocataires. Si cela arrive, le bailleur est en droit de réclamer son dû auprès des autres colocataires.
Qu’est-ce que la clause résolutoire ?
Généralement, le bail de colocation doit contenir une clause résolutoire. Cette dernière est utile au cas où le contrat s’arrête de plein droit à cause du non-respect des obligations de la part des colocataires. Il peut s’agir :
- du retard de paiement des charges ou du loyer ;
- de la non-exécution des obligations d’entretien ;
- du défaut d’entretien des équipements et des mobiliers mis à disposition des occupants ;
- de la violation des obligations réglementaires.
Que faire en cas de départ d’un colocataire ?
Dans le cadre d’un bail individuel
Si un colocataire veut quitter le logement, il doit donner son préavis au propriétaire-bailleur. Dans ce cas, il doit :
- respecter les délais de préavis indiqué dans le bail ;
- honorer les formalités concernant les congés ;
- remettre les clés du logement au propriétaire ;
- demander le payement de son dépôt de garantie.
Le propriétaire du logement peut intégrer un nouveau colocataire sans demander la permission des autres occupants.
Dans le cadre d’un bail collectif
Chaque colocataire est en droit de quitter l’habitation après avoir donné son préavis au bailleur. Il doit également respecter les contraintes de congé et les délais de préavis. Avant de partir, il devra s’adresser aux autres colocataires afin de récupérer son dépôt de garantie. Si le bail collectif dispose d’une clause de solidarité, le colocataire est toujours engagé par les obligations envers le logement durant les six mois à venir. Toutefois, cet engagement ne s’applique plus si le colocataire en question a trouvé une autre personne pour le remplacer.
Qu’est-ce qui se passe si le propriétaire-bailleur veut récupérer le logement ?
Le propriétaire-bailleur peut rompre le bail s’il y a une raison valable, comme :
- la vente de la propriété ;
- l’intégration d’un membre de la famille ;
- l’occupation du logement à titre personnel.
Si c’est le cas, le bailleur doit notifier les colocataires 6 mois à l’avance.
Quelles aides pour la colocation ?
Les colocataires peuvent bénéficier des aides au logement s’ils remplissent les conditions suivantes :
- il doit vivre dans le logement au moins huit mois dans l’année ;
- il doit disposer d’un contrat de bail, que ce soit individuel ou unique ;
- il ne doit pas avoir un lien de parenté avec le propriétaire du logement ;
- le revenu annuel du colocataire doit être en dessous du plafond défini par la CAF.
Le colocataire doit fournir les dossiers suivants pour obtenir l’aide auprès de la CAF :
- un bail de colocation ;
- une quittance du premier loyer ;
- une fiche d’état civil de moins de trois mois ;
- un passeport ou une pièce d’identité ;
- un numéro de compte bancaire ;
- un certificat de scolarité pour les étudiants.
APL ou Aide Personnalisée au Logement
Le montant de l’aide varie en fonction du loyer, du revenu annuel et de la composition de l’habitation du colocataire. L’APL ne concerne que les logements conventionnés. De ce fait, le propriétaire doit signer un contrat avec l’État stipulant qu’il s’engage à louer le logement.
ALS ou Allocation de Logement à caractère Social
Contrairement à l’APL, l’ASL ne nécessite pas de convention. L’aide est essentiellement destinée aux étudiants, aux personnes âgées ou handicapées et aux ménages sans enfants. Le montant versé varie en fonction de la ressource, du loyer et de l’emplacement.
