jeudi 26 novembre 2020

Dans un contexte socio-économique actuel assez trouble, l’immobilier s’impose plus que jamais comme une valeur sûre pour investir votre argent. De plus, il existe aujourd’hui des aides gouvernementales qui vous permettent d’optimiser votre rendement locatif et par conséquent de rendre votre investissement encore plus lucratif. C’est le cas notamment de la loi Pinel. Mais de quoi s’agit-il exactement et comment réaliser un investissement en loi Pinel ? Découvrez des éléments de réponse dans cet article.

La loi Pinel : qu’est-ce que c’est ?

La loi Pinel est certainement l’une des mesures de défiscalisation les plus populaires en France. Instaurée en septembre 2014 par Sylvia Pinel, ministre du Logement de l’époque, elle a été prorogée jusqu’en fin décembre 2021.

Faisant suite à la loi Duflot, elle répond à plusieurs enjeux gouvernementaux majeurs dont notamment le soutien à la construction de logements neufs dans les secteurs géographiques dit « tendus ». Pour rappel, une zone est dite tendue lorsque l’offre de logements n’arrive pas à satisfaire la demande.

En effet, le principal objectif de cette loi est d’inciter les investissements locatifs dans l’immobilier neuf. De nombreuses personnes ont déjà pu obtenir le statut de propriétaire-bailleur grâce à la loi Pinel qui promet des avantages fiscaux non négligeables. C’est notamment en passant par des promoteurs immobiliers que vous trouverez votre appartement en loi Pinel sans avoir à vérifier si vous pouvez bien bénéficier de la défiscalisation.

Impôts

La loi Pinel, un outil de défiscalisation disponible à Bordeaux et autres zones tendues

La loi Pinel est applicable dans toutes les zones tendues du territoire national, à savoir :

  • La zone A : 650 communes dont Marseille, Lyon, Montpellier, Lille, l’agglomération parisienne et la Côte d’Azur.
  • La zone A bis : Paris et 76 communes de la région francilienne.
  • La zone B1 : 1546 communes de plus de 250 000 habitants dont notamment Bordeaux, Nantes et Toulouse mais aussi la grande couronne autour de la capitale et de la Corse, les départements d’outre-mer et certaines communes chères telles que la Rochelle, Annecy ou encore Bayonne.

Dans quel type de bien immobilier investir en loi Pinel ?

La loi Pinel concerne surtout les biens immobiliers neufs c’est-à-dire nouvellement construits et ceux en état futur d’achèvement (VEFA). Cependant, elle peut également s’appliquer aux logements anciens qui font l’objet de travaux pour être transformés en logements neufs, aux logements insalubres à réhabiliter ainsi qu’aux locaux à transformer en logements.

Dans tous les cas, le logement final doit être conforme à la RT 2012 – la réglementation thermique en vigueur – ce qui signifie qu’il doit atteindre une certaine performance énergétique. Toutefois, à partir du 1er janvier 2021, ce dispositif sera limité aux bâtiments d’habitation collectifs, autrement dit, les logements individuels n’y seront plus éligibles à partir de l’année prochaine.

La loi Pinel, pour une réduction fiscale pouvant atteindre 63 000 €

Étant un dispositif de défiscalisation, la loi Pinel permet à tout investisseur qui y recourt de réduire son assiette fiscale. Dans les faits, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu (IR) de 12, 18 ou 21 % du montant de votre investissement, autrement dit du prix d’acquisition de votre bien immobilier. Et ce, dans la limite de 63 000 €.

Si le bien immobilier se trouve dans les départements et collectivités d’outre-mer, la réduction fiscale est de 23, 29 ou 32 %. La réduction fiscale se fait chaque année et elle est soumise au plafond des niches fiscales. Elle ne peut, par conséquent, pas dépasser 10 000 € sur le montant de l’IR.

L’État impose un plafond d’investissement fixé à 300 000 € par année d’imposition et par contribuable, dans la limite de 2 acquisitions par an. Le prix au mètre carré est également limité à 5 500 € au maximum.

Des avantages fiscaux octroyés contre engagement de location

Pour profiter des avantages fiscaux promis par la loi Pinel, vous devez respecter un certain nombre de conditions à commencer par la mise en location nue de votre bien immobilier pour un usage de résidence principale. Si vous louez le bien en question meublé ou pour un usage de résidence secondaire, la réduction fiscale vous sera refusée.

Par ailleurs, le bien doit être loué pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Vous êtes libre de choisir entre ces 3 durées d’engagement de location mais gardez à l’esprit que plus la durée de location sera longue, plus les avantages fiscaux seront conséquents.

Si vous décidez de louer votre bien immobilier pour une durée de 6 ans, vous bénéficierez d’une réduction fiscale de 12 %. Pour une mise en location de 9 ans, ce pourcentage passe à 18 % et atteint 21 % si le bien est loué pendant 12 ans.

En tenant compte des plafonds d’investissement, vous pouvez déduire jusqu’à 6 000 € par an si vous louez pour 6 ou 9 ans. Le taux de déduction passe cependant à 3 000 € maximum pour les 3 dernières années si vous optez pour une mise en location de 12 ans.

Vous pouvez choisir initialement une durée de location de 6 ans ou de 9 ans et prolonger le bail par tranche de 3 ans jusqu’à 12 ans. Vous obtiendrez alors les avantages fiscaux équivalents. Toutefois, il n’est pas possible de réduire la durée de location initiale, de 12 à 9 ans par exemple ou encore de 9 à 6 ans.

Bordeaux : les autres principales conditions pour investir en loi Pinel

Outre l’engagement de location, les investisseurs doivent également respecter des plafonds de ressources des locataires d’une part, et des plafonds de loyers d’autre part pour bénéficier de la défiscalisation en loi Pinel. À Bordeaux et dans toutes les villes classées en zone 1 en général, le plafond de ressources des locataires est fixé annuellement à 31 352 € pour une personne seule et à 41 868 € pour un couple. Il monte à 60 783 € pour un couple avec 2 enfants. En ce qui concerne le plafond de loyer, il est de 10,44 €/m².

Malgré ces contraintes, un investissement locatif en loi Pinel, à Bordeaux notamment, reste intéressant en matière de rentabilité locative. Et pour cause, en plus de l’abattement fiscal significatif offert par la loi Pinel, la Belle Endormie possède de nombreux atouts qui lui garantissent une vacance locative faible : démographie en constante hausse, ville touristique par excellence, une grande part (67 %) des ménages bordelais y sont locataires…

Un investissement en loi Pinel dans les quartiers prometteurs de Bordeaux de Bassins à flot ou encore Saint-Jean vous promettront par exemple une rentabilité locative brute d’environ 5 % pour une durée locative de 12 ans. Mais comme tous les biens immobiliers ne se valent pas même s’ils se trouvent dans le même quartier, il est primordial de faire un choix bien réfléchi pour s’assurer de réussir son investissement.